中部水域人工岛研究

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初步建议

可能融资选项

投资基建,支持可持续发展,长远利益

我们于2019年3月曾对包括交椅洲人工岛填海、人工岛上的基础设施配套(例如供水、污水、排水系统)及策略性运输基建工程作出经济效益分析,显示土地收益(按香港测量师学会 2019 年 2 月的估算,卖地收入约为 9 740 至 11 430 亿元)高于建造成本(交椅洲人工岛填海和基建连同策略性运输基建参照同类工程的造价,粗略推算为 5 000 亿元(按 2018 年 9 月价格计算))。鉴于近期楼市及土地价格有所调整,为审慎起见,我们根据了最新的资料及发展参数,为经济效益评估作了情景测试,最新分析如下:

土地收益

参考了至 2022 年 11 月的土地和物业成交价格,再引入较保守的市况假设,人工岛的私人住宅和商业用地卖地收入估计约为 $7 500亿

建造成本

若把先前按 2018 年 9 月价格推算的 5 000 亿元,纯以土木工程相关指数调整,2022 年第二季的项目总工程造价粗略推算约为$5 800亿

社会及经济效益

事实上,基建投资除了土地收益外,也可带动经济增长。在交椅洲人工岛全面发展后,我们估计相关经济活动可带来的增加值为每年$2 000亿(2021年价格), 占本地生产总值约百分之7

加上提供公营房屋用地和策略性运输基建亦具社会和经济价值,推展交椅洲人工岛项目符合社会及经济效益

换言之,即使以较近期的市况及保守的假设,土地收益仍高于工程造价。事实上,基建投资除了土地收益外,也可带动经济增长。

交椅洲人工岛项目的工程将由 2025 年年底起跨越 20 年,粗略而言,假设工程量平均分布,项目的每年平均开支约 300 亿元。政府早前已表示基本工程开支的中期预测每年超过 1 000 亿元,此等数额的开支(再加入此项目的现金流)约占本地生产总值的 4%。作为参考,90 年代的香港机场核心计划高峰时期政府基本工程开支约占本地生产总值的 6%。

既然整项发展属于有经济效益的长远投资,我们认为无须纯倚赖公共开支推展项目。除了以基本工程储备基金支付外,我们也可考虑加入一个或多个融资方法,包括发行债券、公私营合作包括建造-营运-移交模式兴建主要运输基建及铁路加物业发展模式兴建铁路等,以便适度运用市场力量。

发行债券

可能应用性: 建筑工程

先例: 绿色债券计划及香港国际机场三跑道系统

优点: 减少政府在建造期的支出;促进本地债券市场发展

缺点: 涉及利息开支

公私营合作: 建造-营运-移交模式

可能应用性: 主要干道

先例: 海底隧道、东区海底隧道、大老山隧道、西区海底隧道及大榄隧道

优点: 透过授权收取在指定营运期的道路收费,减少政府在建造期的支出,并提供诱因使私营机构尽早完成建造及开始营运相关道路

缺点: 影响政府在营运期间就道路收费水平的主导权

公私营合作: 铁路加物业发展模式

可能应用性: 铁路

先例: 将军澳延线、南港岛线、观塘线延线等

优点: 透过提供物业发展权,减少政府在建造期的开支,同时亦可让铁路站与住宅发展有更好的连接

缺点: 政府需要提供一定面积土地的物业发展权予铁路营运商,以填补发展大型铁路项目的资金差额

公私营合作: 填海及基建设施工程

可能应用性: 填海、土地平整及基建工程

先例:沙田第一城及附近合共约59公顷的填海土地

优点: 透过提供物业发展权,减少政府在建造期的开支,并提供诱因使私营机构尽早完成相关工程

缺点: 政府需要提供一定面积土地的物业发展权予私营机构;工程规模受私营机构的财务能力限制

现时工程项目仍在前期规划阶段,正进行环境影响评估、地质勘测等工作,我们要在具体设计工作完成后,才有基础按更详细的工程设计提出如何分阶段推展及作出造价预算。我们亦会在本研究作进一步分析这些融资选项的可行性。


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修订日期:2024年5月6日