中部水域人工島研究

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初步建議

可能融資選項

投資基建,支持可持續發展,長遠利益

我們於2019年3月曾對包括交椅洲人工島填海、人工島上的基礎設施配套(例如供水、污水、排水系統)及策略性運輸基建工程作出經濟效益分析,顯示土地收益(按香港測量師學會 2019 年 2 月的估算,賣地收入約為 9 740 至 11 430 億元)高於建造成本(交椅洲人工島填海和基建連同策略性運輸基建參照同類工程的造價,粗略推算為 5 000 億元(按 2018 年 9 月價格計算))。鑒於近期樓市及土地價格有所調整,為審慎起見,我們根據了最新的資料及發展參數,為經濟效益評估作了情景測試,最新分析如下:

土地收益

參考了至 2022 年 11 月的土地和物業成交價格,再引入較保守的市況假設,人工島的私人住宅和商業用地賣地收入估計約為 $7 500億

建造成本

若把先前按 2018 年 9 月價格推算的 5 000 億元,純以土木工程相關指數調整,2022 年第二季的項目總工程造價粗略推算約為$5 800億

社會及經濟效益

事實上,基建投資除了土地收益外,也可帶動經濟增長。在交椅洲人工島全面發展後,我們估計相關經濟活動可帶來的增加值為每年$2 000億(2021年價格),佔本地生產總值約百分之7

加上提供公營房屋用地和策略性運輸基建亦具社會和經濟價值,推展交椅洲人工島項目符合社會及經濟效益

換言之,即使以較近期的市況及保守的假設,土地收益仍高於工程造價。事實上,基建投資除了土地收益外,也可帶動經濟增長。

交椅洲人工島項目的工程將由 2025 年年底起跨越 20 年,粗略而言,假設工程量平均分佈,項目的每年平均開支約 300 億元。政府早前已表示基本工程開支的中期預測每年超過 1 000 億元,此等數額的開支(再加入此項目的現金流)約佔本地生產總值的 4%。作為參考,90 年代的香港機場核心計劃高峰時期政府基本工程開支約佔本地生產總值的 6%。

既然整項發展屬於有經濟效益的長遠投資,我們認為無須純倚賴公共開支推展項目。除了以基本工程儲備基金支付外,我們也可考慮加入一個或多個融資方法,包括發行債券、公私營合作包括建造-營運-移交模式興建主要運輸基建及鐵路加物業發展模式興建鐵路等,以便適度運用市場力量。

發行債券

可能應用性: 建築工程

先例: 綠色債券計劃及香港國際機場三跑道系統

優點: 減少政府在建造期的支出;促進本地債券市場發展

缺點: 涉及利息開支

公私營合作: 建造-營運-移交模式

可能應用性: 主要幹道

先例: 海底隧道、東區海底隧道、大老山隧道、西區海底隧道及大欖隧道

優點: 透過授權收取在指定營運期的道路收費,減少政府在建造期的支出,並提供誘因使私營機構盡早完成建造及開始營運相關道路

缺點: 影響政府在營運期間就道路收費水平的主導權

公私營合作: 鐵路加物業發展模式

可能應用性: 鐵路

先例: 將軍澳延線、南港島線、觀塘綫延線等

優點: 透過提供物業發展權,減少政府在建造期的開支,同時亦可讓鐵路站與住宅發展有更好的連接

缺點: 政府需要提供一定面積土地的物業發展權予鐵路營運商,以填補發展大型鐵路項目的資金差額

公私營合作: 填海及基建設施工程

可能應用性: 填海、土地平整及基建工程

先例:沙田第一城及附近合共約59公頃的填海土地

優點: 透過提供物業發展權,減少政府在建造期的開支,並提供誘因使私營機構盡早完成相關工程

缺點: 政府需要提供一定面積土地的物業發展權予私營機構;工程規模受私營機構的財務能力限制

現時工程項目仍在前期規劃階段,正進行環境影響評估、地質勘測等工作,我們要在具體設計工作完成後,才有基礎按更詳細的工程設計提出如何分階段推展及作出造價預算。我們亦會在本研究作進一步分析這些融資選項的可行性。


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修訂日期:2024年7月12日